«Me debe, pero es buen pagador»: la frase que esconde la fuga
El edificio «casi no tiene morosos»: cuatro inquilinos debían, pero todos parecían «al día dentro de todo». Cuando Marisol montó el tablero de antigüedad de saldos, la foto cambió: el despacho del piso 5 debía dos rentas (60 días), la empresa del piso 2 arrastraba el mantenimiento de tres meses (90 días), y lo que parecía «un mes de atraso normal» del local del lobby eran en realidad pagos parciales que nunca cerraban la cuenta.
La memoria gerencial siempre subestima la mora: recuerda el último pago recibido, no la suma de los vencidos; recuerda al inquilino amable, no al que «paga cuando puede». La antigüedad de saldos obliga a la verdad: cada saldo vencido se coloca en su columna de días (1-30, 31-60, 61-90, +90) y el tablero habla solo — lo que está en 1-30 se gestiona con recordatorio; lo que llegó a 61 ya es problema con nombre, monto y fecha de escalamiento.
La otra lección del tablero: la mora no es un evento, es una escalera con peldaños definidos — recordatorio automático, llamada formal, carta con copia a fiador y depósito, propuesta de convenio por escrito, escalamiento legal. Cada peldaño tiene su tiempo, su documento y su dueño, y subirlos todos a la vez quema la relación; no subirlos quema el flujo.
Este objeto te da el armado del tablero con sus columnas y reglas, la escalera de gestión completa con qué documento va en cada peldaño, el uso correcto del depósito de garantía (que no es colchón para todo), y la previsión de flujo mensual que la dirección necesita para dormir tranquila.
El tablero: cada saldo en su columna
| Columna | Qué contiene | Acción que le corresponde | Aviso a dirección |
|---|---|---|---|
| Por vencer / corriente | Rentas del mes en curso dentro de su fecha de pago | Ninguna: solo registro y recordatorio amistoso 2 días antes | No aparece salvo en resumen |
| 1-30 días | Vencido menos de un mes | Recordatorio formal (día 3-5), llamada (día 10), carta con acuse (día 20) | Solo el total del tramo |
| 31-60 días | Vencido entre uno y dos meses | Carta formal con copia a fiador, oferta de convenio por escrito, no renovar cortesía de acceso a áreas extras | Nombre, monto y plan de recuperación |
| 61-90 días | Dos a tres meses: riesgo alto | Reunión con representante legal del inquilino, activación de garantía según contrato, vista de abogado | Alerta explícita con escenarios |
| +90 días | Tres meses o más: casi siempre legal | Procedimiento que marque el contrato (resolución/notarial), reserva contable de incobrable | Decisión de estrategia con la dirección |
Las reglas de la escalera
- Todo peldaño deja documento: el recordatorio, la llamada (con nota de qué se dijo), la carta y el convenio existen como archivo fechado en la cuenta del inquilino — la ruta legal de mañana se construye con los papeles de hoy.
- El convenio es por escrito o no existe: prórroga verbal = mora con buen ambiente; un convenio firmado con calendario de pagos y su consecuencia por incumplimiento protege al inquilino (tiene plan) y al edificio (tiene exigibilidad).
- Depósito de garantía no es colchón permanente: se usa según el contrato (normalmente al cierre o para el último mes según pacto), y reponerlo queda por escrito; usarlo «para tapar el mes» es financiar la mora con el dinero que garantiza la salida.
- La relación se cuida, la cuenta no se maquilla: se puede ser amable, flexible en la forma y firme en el número; lo que no existe es el «ya veremos» infinito en la columna de 61-90.
La facturación del mes del edificio es de 800,000 pesos. En el tablero de antigüedad, los saldos vencidos de más de 30 días suman 64,000 pesos. ¿Qué porcentaje de la facturación representa esa morosidad +30 días? (Responde solo el número, sin signo %.)
El inquilino del piso 4 lleva dos meses pagando «lo que puede» y debe 90 mil pesos acumulados; es un buen pagador histórico. ¿Cuál es la gestión profesional?
Si un inquilino paga la renta a tiempo pero arrastra el mantenimiento de hace tres meses, su cuenta está «al día» para el tablero de cartera.
En la antigüedad de saldos, los pagos parciales se aplican primero a la partida más ; cada peldaño de la escalera deja un fechado; y un convenio de recuperación se firma con calendario y .
Clasifica cada acción de cobro: corresponde a la gestión temprana (hasta 30 días), o a la gestión de riesgo (más de 30 días).
Arrastra cada ficha a su categoría (o tócala y luego toca la categoría). También puedes usar el teclado.
Ordena los peldaños de la escalera de cobro de la administradora.
Coloca los elementos en orden y pulsa Comprobar.
Revisa las notas del auxiliar sobre la cartera de la semana. Marca las líneas con problema.
Marca la línea o las líneas con error y pulsa Comprobar.
Para dominar este tema
Lo esencial que debes saber
- La antigüedad de saldos manda: cada saldo vencido en su columna (1-30, 31-60, 61-90, +90) y pagos parciales a la partida más antigua.
- La escalera de cobro sube un peldaño a la vez y deja documento: recordatorio, formal, fiador, convenio firmado, garantía/legal.
- Convenio sin calendario y consecuencia no existe; depósito de garantía no es colchón para tapar meses.
- Dirección ve escenarios de flujo: lo seguro, lo probable y lo en riesgo con su gestión — cada mes, sin que nadie pregunte.
Preguntas clave del tema
- ¿Qué cuentas superaron los 30 días esta semana y en qué peldaño van?
- ¿Los pagos parciales se están aplicando a la partida más antigua?
- ¿Qué adeudos «invisibles» (mantenimiento, servicios) están fuera del tablero?
- ¿Qué casos tienen convenio firmado con fechas y consecuencia?
- ¿Cuál es el escenario de flujo del próximo mes: seguro, probable y en riesgo?
Lo que debes poder hacer
- Construir y clasificar el tablero de antigüedad de saldos del edificio.
- Ejecutar la escalera de cobro con su documento en cada peldaño.
- Entregar la previsión de flujo con escenarios a la dirección cada mes.
Siguiente paso: Todo lo que el tablero dice debe poder probarse: en el siguiente objeto, evidencia y trazabilidad — bitácoras, libros y fotos que respaldan cada palabra del informe.
Comentarios
Inicia sesión para comentar.
Todavía no hay comentarios. Sé la primera persona en opinar.