No es «quién barre»: es qué modelo de operación quieres administrar
Doña Remedios quiere ahorrar: «que una empresa de limpieza lo haga todo, es más barato». Marisol armó el número sin letra chiquita: la nueva empresa manda personal distinto cada semana, nadie conoce el edificio, el de mantenimiento «es de la otra empresa», y cuando se inunda el filtro de la terraza, tres proveedores se echan la culpa entre ellos con el agua subiendo.
Un año después, el «ahorro» se veía así: rotación de personal que obligaba a re-enseñar todo cada trimestre, dos contratos que no cubrían el mismo turno, y la limpieza profunda de fin de año facturada como extra que antes venía incluido.
El modelo de personal es una decisión de administración, no de compras: se compara por costo total y control, función por función. Este objeto te da el mapa de los tres modelos y la herramienta para elegir mezcla correcta.
Los tres modelos, sin romanticismos
| Modelo | Qué es | Gana en | Paga en |
|---|---|---|---|
| Personal propio | Contratados directos de la propiedad: limpieza, mantenimiento, recepción | Control, conocimiento del edificio, trato continuo con inquilinos, respuesta inmediata | Costo fijo completo (salarios, prestaciones, IMSS, vacaciones, primas), sustituciones, riesgo laboral directo |
| Tercerizado | Contrato con empresa proveedora por función o «todo en uno» | Flexibilidad de plantilla, especialidad técnica, sin patrón directo, reemplazos incluidos | Costo variable al alza, rotación de personal ajena, calidad depende del contrato, doble costo de supervisión |
| Híbrido | Núcleo propio (supervisión + recepción/mantenimiento clave) con servicios tercerizados | Equilibrio: memoria del edificio con flexibilidad en picos | Exige el mejor trabajo de administración: interfaces claras entre «lo mío» y «lo tuyo» |
El comparativo honesto: costo TOTAL, no precio de lista
Para comparar modelos hay que sumar la letra chiquita. Propio: salario + prestaciones de ley (aguinaldo, vacaciones + prima, prima dominical si aplica, IMSS, SAR/INFONAVIT según puesto) + uniformes/equipo + las sustituciones (vacaciones, incapacidades) + tu tiempo de gestoría laboral. Régimen: un elemento de limpieza tiempo completo puede representar 1.35-1.45 veces su salario nominal en costo real mensual. Tercerizado: tarifa mensual + consumibles (¿incluidos o no?) + horas extra de fin de semana/convivios + alcance de «la limpieza profunda» (¿dentro o extra?) + el costo oculto de la rotación (curva de aprendizaje que paga el edificio en calidad). Híbrido: lo mejor de ambas cuentas, más el costo de una supervisión decente que las amarre. La pregunta que ordena todo: ¿qué función, si falla, me cuesta inquilinos o demandas? Esas van al núcleo propio; las otras compiten por costo.
Un elemento de limpieza tiempo completo cuesta 9,000 $ de salario nominal mensual. Con prestaciones y cargas, el costo real es 1.4 veces el nominal. ¿Cuál es el costo real mensual del elemento, en pesos? (Número redondo.)
Un edificio de 6 pisos, 14 inquilinos, con recepción y mantenimiento propio, y limpieza tercerizada que cambia de personal cada mes. ¿Qué recomendación de modelo es la más sólida?
Con personal tercerizado, la propiedad ya no tiene ninguna responsabilidad laboral ni sobre la calidad del servicio: eso le toca solo a la empresa.
Las funciones críticas que conocen el edificio y responden al instante van al propio; las que admiten más rotación se con contrato blindado.
Clasifica cada función del edificio: al núcleo propio por criticidad, o a buen candidato tercerizado con contrato.
Arrastra cada ficha a su categoría (o tócala y luego toca la categoría). También puedes usar el teclado.
Ordena el proceso para decidir el modelo de cada función del edificio.
Coloca los elementos en orden y pulsa Comprobar.
Audita el resumen de la propuesta «todo tercerizado» que recibió dirección. Marca las líneas con problemas.
Marca la línea o las líneas con error y pulsa Comprobar.
Para dominar este tema
Lo esencial que debes saber
- Intercambio constante entre control y flexibilidad en los tres modelos (propio, tercerizado, híbrido); la mezcla correcta se decide función por función.
- El comparativo honesto usa costo total: prestaciones y cargas (35-45 % sobre nominal) contra letra chiquita del contratista (rotación, consumibles, extras).
- Lo crítico — memoria del edificio, respuesta inmediata, cara de la recepción — va al núcleo propio; lo medible y periódico se terceriza con contrato blindado.
- Tercerizar transfiere ejecución, no responsabilidad: REPSE, solidaria potencial y la imputación de calidad ante el inquilino siguen siendo del edificio.
Preguntas clave del tema
- ¿Qué función, si falla hoy, me cuesta inquilinos, seguridad o demandas?
- ¿Cuál es el costo total real de cada función en modelo propio y en contrato tercerizado?
- ¿Qué cláusulas de personal asignado, rotación y suplencias tiene nuestro contrato actual?
- ¿Quién supervisa la calidad del contratista y con qué evidencia semanal?
- ¿Qué nos cuesta más: la rotación del tercerizado o el fijo del propio — y con qué datos lo sabemos?
Lo que debes poder hacer
- Comparar modelos función por función con costo total y criticidad, y proponer la mezcla a dirección.
- Blindar un contrato de servicios: personal asignado, tope de rotación, consumibles, extras estacionales y juntas de calidad.
- Definir la interfaz de responsable único de cada función frente al inquilino.
Siguiente paso: Ya elegido el equipo, hay que ponerle horas: el rol de turnos que cubre los picos reales del edificio sin descubrir el servicio. En el siguiente objeto armamos el calendario.
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